时代中国:失落的千亿梦

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原标题:时代中国:失落的千亿梦 来源:杠杆游戏

3月时,时代中国是发布2019年业绩第一个吃螃蟹的房企。准确说之一,当时同日发布的还有越秀地产。

过了5个多月,时代中国再次成为较早发布2020年中期业绩公告的企业。

2020上半年,时代中国合同销售额为325.66亿元,同比增长4.3%;

收入149.245亿元,同比下降6.4%;

归母净利润15.37亿元,同比减少3.60%。

对此,老板岑钊雄认为,自己的企业表现不错。

当然,今年7月时,时代中国当时的CFO黄永年曾因“桃色视频”丑闻而,引发风波。我的朋友闺蜜财经,当时写了篇文章《桃色事件背后的时代中国:中年“危机”吗?》。

从股价表现看,市场不是很给面子。8月19日收盘股价继续跌,下探4.96%。

今天不谈桃色,也不说中年危机,这些不是习惯用数据说话的杠杆游戏主要关注的。只用中期业绩公告的数据,来看看时代中国的半年表现是否真的不错。

1

销售额略增、营收略降;这家太区域房企的千亿目标,只能来年再说

如上文杠杆游戏简单的数据罗列,2020上半年,时代中国的销售额,应该说还是合格的。有增长要说都不错。

略显不足的是营收竟然略微下滑。

同时,我注意到,2020上半年,时代中国收入中引以为傲的城市更新业务,收入为0。

2019年同期,这一收入为6亿多元。

中期业绩公告也进行了解释,2020上半年收入为149.245亿元,减少10.18亿元,减幅6.4%——该减少主要归因于城市更新业务收入减少所致。

不过无论如何,一家上升期的房企,营收下滑是很含罕见的。

同时,时代邻里分拆上市,物管收入也从3亿元多元,降为0。

不管是销售还是营收,转化主要还是靠时代中国的珠三角基本盘,特别是广佛地区非常显著。此前我写过。而这也成为时代中国冲击千亿销售目标的掣肘。

规模化必须得走出去。

在时代中国控股2020年上半年业绩发布会上,岑钊雄老板表示,有信心完成全年销售目标,“暂时没有修改目标的想法。”

这个目标,据了解,不是2年前说过的千亿元销售目标,而是为823亿元。

岑老板还认为,“对于时代中国控股来说,上半年整体成绩还是可以的,相信下半年表现会更好”。

2年前,时代中国曾提出最晚2020年要实现千亿目标。

而到了2020年时,时代中国表示要将千亿目标延后,设定2020年目标为823亿,业绩目标同比增速为5.0%。

虽然说2020上半年销售是增长的,但是客观来说,有一丢丢掉队了。

如果保持这个增速,甚至哪怕略微提高一点,2020年销售额要实现千亿元,概率很小了。

如果2020年无法实现千亿销售额,2021年有戏吗?

和那些动辄2、3年前还游离于不到200亿元级,然后迅速突破千亿销售大关的房企(不要问我哪一家)比,时代 中国太保 守、太慢了。

当然好处是,不用像某些房企老板那样提心吊胆。

2

毛利、归母净利均下滑

营收下滑的同时,时代中国2020上半年毛利也从2019年同期的51.87亿元,下降10来亿元,至40.22亿元。降幅达到22.47%。

中期业绩公告解释说,主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例,较2019年同期有所下降。

同样归母净利润也出现下滑。

2019年上半年,这一指标为15.94亿元,2020年同期则变成了15.37亿元。尽管幅度不大,仅下滑了3.60%。依旧值得重视。

另外值得一说的是,杠杆游戏注意到时代中国的毛利率表现,也不算太好。净利率表现还算不错。

先说毛利率,26.95%,比2019年报的29.31%,以及2019中报32.54%都要低。同时,看下图,也是2017年报以来的最低毛利率。

净利率为12.13%,比2019全年的13.10%降低了一点,但比2019年中报的10.66%要好。如果我们看总资产净利率,为0.92%,创下2017半年报以来最低。虽说时代中国没有像其他房企一样狂奔,但是毕竟也发展不错。

那么反过来看,2020上半年的总资产净利率,也就让人不够满意,全年应该会提升。

3

资产负债率升至80%以上,花钱拿地小心翼翼,土储下降

如上图,我们可以发现时代中国的资产负债率越过80%,在近几年的半年报、年报中,是最高的。

比较好玩的是,时代中国2020年中期业绩披露,截至2020二季度末,流动负债总额997.75亿元,比2019末的880.02亿元提高了100来亿元。

但同时,流动资产净值下降。2019年末为532.54亿元,2020年二季度末为501.96亿元。

不错的是现金覆盖短债无忧,融资成本也还正常。杠杆游戏发现,2020上半年,时代中国把握住了低利率窗口期,借新还旧,降低了融资利率。

另外值得注意的是,花钱拿地方面,2020上半年,时代中国小心翼翼,甚至可以说谨小慎微。

如下图购地总额为42.64亿元。对于一家准千亿、不久会成长为千亿销售额的房企来说,这个金额不大。

同样,我们看着些地预计总建筑面积不到100万平米,归属时代中国的仅54.75万平米。

中期业绩披露,截至2020年6月末,时代中国土地储备約为2180万平米。时代中国认为这个储备足够应付未来3、5年的发展所需。

杠杆游戏注意到,2020上半年,时代中国房子的销售均价为13905元/平米。

如果以此为参照,要跻身并做稳定的千亿房企,时代中国可能还是需要更多土地储备。当然,价格是变化的,同时,还要考虑和其他房企的联合开发因素。

不过即便如此,2019年末时,时代中国总土地储备约为2300万平米。也就是说,如今比之前还低了。

对于一家渴望千亿销售额,或者对于任何一家进击的房企来说,这是很少见的。

“下半年,我们也会按照全年度资金的安排,去做投资的安排。”岑钊雄老板如是说。近期,时代中国开启拿地扫货模式,在加油了。

同时,中期业绩公告还披露,截至2020年6月末,时代中国称,城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平米。

当然,这东西要看如何兑现、何时兑现了。

总的来说,杠杆游戏认为,时代中国节奏控制上还是稳健的,千亿不过是时间问题。

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