[CFO成绩单]中国恒大踩三条红线 潘大荣下大决心降负债

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新浪财经房产|大眼楼管

近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,中国恒大及CFO潘大荣整体的财务成绩得分73分,整体表现相对一般。潘大荣毕业于中南财经大学投资经济管理专业,作为恒大的执行董事兼首席财务官,负责集团财务管理方面的工作。

首先,从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示(下同),今年上半年,恒大的短期债务达到3956.87亿元,长期债务达4397.8亿元,总债务规模相较于去年同期增长2.74%,增速并不算快,但其中的短期债务占比达到47.36%的较高水平,债务结构有较大的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达2046亿元,超过两千亿的资金储备仍不足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比仅为0.52,仍有近两千亿的短期偿债资金缺口。在现金短债比这一指标方面,恒大踩了此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”的。

其次,从房企杠杆率方面来看。

中国恒大的资产负债率为86.24%,而在剔除1486.3亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍高达85.28%,大幅超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年升至199.34%的水平,也大幅超过100%的红线。

恒大上半年的财务数据连踩三条红线,高杠杆率的风险较大。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为86.24%,没有变化。

再次,从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年,中国恒大的少数股东权益占比达到58.83%的高水平,而上半年少数股东损益达到82.21亿元,占净利润147.61亿元的55.69%。与2018年中的少数股东权益占比较为接近,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为1.01。

此外,恒大账面对合、联营公司的股权投资分别为537.63亿元、346.48亿元,合计884.11亿元,占总资产的3.85%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。恒大的平均融资成本较高,达到9.14%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年恒大的财务费用率达到4.04%的较高水平,此外报告期内利息支出418.38亿元,其中资本化利息342.55亿元,资本化比例达到81.88%的水平。

不过,由于较高的财务费用等缘故,恒大上半年的盈利能力表现一般,加权ROE仅为4.04%,在行业处于较低水平。

最后,从量入为出的拿地政策来看。

恒大的土储建面达到24000万平方米,相较于2019年5846.3万平方米的销售面积来说,可以满足未来4年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到66%。

此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。恒大上半年的拿地均价为2455元/平米,销售均价为9029.8元/平米,地价与房价之比为0.27,处在合理水平。不过,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有0.34%的低水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对连踩三条红线的窘境,中国恒大集团首席财务官潘大荣表示,下半年恒大将通过三个手段进一步降低负债。首先是加大销售回款,恒大下半年销售回款目标约3800亿元;其次是严格控制土地规模,实现每年土储负增长,平均每年减少3000万平方米土储;最后通过优质资产分拆上市降低负债。

附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

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